マイホームを売ったときは、何か特例はありますか。

ご質問

マイホームを売ったときは、何か特例はありますか。

お答え

自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。
  これらの特例を受ける場合は、住民票の写しなどの一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。
  1.マイホームを売って、譲渡益がある場合
   ① 3,000万円の特別控除の特例
     長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。
   ② 軽減税率の特例
     売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、①3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。
     (課税長期譲渡所得金額)   (所得税)
      6,000万円までの金額      10%
      6,000万円を超える部分     15%
      ③    買換え(交換)の特例
      マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え(交換)をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。
      ただし、上記①3,000万円の特別控除の特例又は②軽減税率の特例とは、選択適用となっています。


  2.マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合
     売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、次の①又は②により、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することが出来ます。

     その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます)の所得から繰越し控除することが出来ます。

①    新たにマイホームを売って、譲渡損失が生じた場合
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合には、一定の要件の下で、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることが出来ます。

②    新たにマイホームを買換えない場合の特例
マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失(住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。)の金額について損益通算及び繰越控除をすることが出来ます。
      
この特例の適用を受ける場合には、確定申告書を申告期限内に提出し、かつ、その後の年も連続して確定申告書を提出する必要があります。その上で、これらの特例の適用を受ける年分において控除を受ける金額の明細書のほか、一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。